您现在的位置是:Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款 >
02 海南自由貿易港消防條例第二十條(海南自由貿易港消防條例)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-19 18:47:10【】7人已围观
简介87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測:---—從購房能力看伴隨著經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城鎮居民
對今后市場的預測:
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表:
項目 套數 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,
拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結,圍合區內需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規劃建房證,房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算:
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等:
1)、搬家費:
住宅:200戶*300元=60000元
經營性用房:9戶*500元=4500元
小計:64500元
2)、過渡費:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計:632535元
其他費用
3)、 管理費,委托拆遷費:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費:35000元
5)、 獎勵:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令,對A市城市區域內房屋拆遷,在2003年上半年尚可以執行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案,沿東湖路建兩棟二層網點,占地面積:50*10*2=1000㎡,建筑面積:2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間,次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計建筑面積:17906㎡。
地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡
總占地面積:5861㎡,建筑密度:20.7%
總建筑面積:61460㎡,容積率:2.17
高層均設計地下室,面積為4861㎡,總戶數約為297戶。
建設成本估算
(一)、工程前期費:
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費:61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金:配套建地下室
5、規劃技術服務費:56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改:61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費:61460*2=12.29萬元
9、質量監督費:61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元
11、防雷審查:61460*1=6.15萬元
12、消防審查:
13、文物:0.2萬元
14、規劃設計:10萬元
15、建筑設計:2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探:61460*2=12.29萬元
17、測量定位:10萬元
18、煤氣增容:2500元/戶
19、供水管網配套費:20元/㎡
小計:627.93萬元(18、19項代收代繳,未計)
(二) 工程成本
1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬元
7、監理費:6337.66*1%=63.38萬元
小計:7527.1萬元
總計、8155.03萬元
(三)項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則,就該項目的預算定價為:
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計:142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤:銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項目費用分析結論
如土地掛牌競價在五百二十八萬以內,該項目具有一定的利潤空間,項目可行。如超出項目風險較大,項目不可行。
【2】
一般來講,房地產可研報告是以市場需求為立足點,以資源投入為限度,以科學方法為策略,以系統評估指標為結果,總的來講表現在以下兩個問題中:
問題一:是否可行?
問題二:如何經濟收益最大化?
從房地產項目開發的實際情況來看,單從建筑施工技術上講,一般不存在一時無法突破的重大難點,無論是大跨度橋梁,還是超高層建筑,如上海市的楊浦、南浦大橋,及高達
很赞哦!(1417)
相关文章
- youtube app pc windows 7-zip download(有哪些軟件堪稱神器的軟件?)
- 油管每米重量(73油管一米多重)
- youtube app pc downloaded maps(英文翻譯~~謝謝~~)
- youtube app download for pc free downloaded(英文翻譯~~謝謝~~)
- youtube app downloader online(為什么我用Youtube Downloader HD 最新版的軟件 去下載Youtube 上的視頻 我把地址復制上去后)
- youtube app free music player(如何將視頻下載到多功能視頻播放器上)
- 油管有什么好看的推薦(眼影哪個牌子好?有推薦嗎?)
- 油管是什么時候被禁的(金鐘國開通油管一天粉絲破33萬,鼻叔一年才38萬,他為何這么火?)
- 油管是什么樣的軟件(油管相當于中國的什么軟件)
- youtube app download play store(索愛st18i破解手機root好不好)
热门文章
站长推荐
youtube app pc windows 10專業版 下載(youtubeapp怎么下載端口)
油管有什么有趣的博主(油管博主是干什么的)
油管是什么APp(管油是什么軟件)
youtube app downloader free(4k預告片哪里下載)
youtube app pc windows 10 download(iphone3gs 美化教程)
youtube app download for pc free(10年來HTML5如何給Flash這只病貓蓋棺的詳解)
youtube app free music videos(幫忙翻譯一段IPHONE廣告)
油管數碼博主排行(油管千萬粉絲一年賺多少)