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03 萬達集團海外投資現狀(王健林宣布萬達徹底告別房地產,你怎么看?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-28 10:55:04【】8人已围观
简介8億,超過國際品牌(第三方)運營的30家。自營酒店單店營收也從不及第三方的一半提高到77.4%。2016年中報還顯示,萬達專門為酒店儲備土地203萬平米(建筑面積),足夠興建十幾座五星級酒店。融創以3
2016年中報還顯示,萬達專門為酒店儲備土地203萬平米(建筑面積),足夠興建十幾座五星級酒店。
融創以335.95億元,收購萬達旗下76個酒店,平均每家4.42億。上述酒店總建筑面積325萬平米,共有客房2.3萬套。
根據雙方約定,酒店管理合同將執行到期滿。由第三方管理的30家酒店,馬上將與萬達沒半毛錢關系。由萬達旗下品牌運營的40多家,業主不再姓王。合同期滿后,萬達將與眾多國際著名酒店管理集團PK,看誰能獲得孫老板歡心。
這可不是老王想要的“輕資產”!
按照王健林提出輕資產模式,酒店賣給孫老板屬于“投資模式”,交由萬達運營管理是必須的。
現在不是“輕資產”,而是“賣資產”。
文旅項目,無征兆拋售
如果說“出讓76家酒店并非‘輕資產’”能夠解釋,13個文旅項目的交易則更是蹊蹺。
2015年7月,王健林親自發布“萬達旅游發展戰略”。根據規劃,到2020年萬達集團將在全國建成15個萬達文化旅游城(即萬達城),年接待游客2億人次(預計迪斯尼2020年將接待1.5-2億人次)。
目前西雙版納、哈爾濱、南昌、合肥等項目已經開業——
2015年5月,總投資400億、占地近3平方公里的南昌萬達城率先開業;
2015年9月,總投資150億、占地5.3平方公里的西雙版納萬達城開業;
2016年9月,總投資300億、占地1平方公里的合肥萬達城正式開業;
2017年6月30日,總投資400億、占地1.5平方公里的哈爾濱萬達城開業。該項目于2013年4月開工建設。
現在,王健林規劃的15座萬達城只有長白山、武漢暫時沒有易主,其余13座全部被拋售。
文旅項目之于王健林就像電動車之于賈躍亭!
“有萬達在,上海迪斯尼20年難盈利”言猶在耳,如今上海迪斯尼實現盈利,王健林卻沒有任何征兆地拋棄了他的“迪斯尼夢”。
如何評估房地產商及其項目的價值
通常,中國房地產開發商負債率都很高,老板越激進負債率越高。可以用一個極簡模型說明中國房地產商為什么能在極高負債率下“健康發展”:
假如開發商以單價8000元/平米拿下一個規劃建面10萬平米的項目,又投入4個億把項目建立。在開始銷售之前,這個項目的資產總額為12億元(按成本入賬:地價建設成本)。
如果開發商自有資金為2億元,貸款10億,則項目總資產負債率為83.3%。但當開發商以單價1.6萬/平米將房子賣光獲得16億資金并償還10億貸款后,手里剩下6個億,2億自有資金的利潤率為200%!
如果有買家想中途接手,評估這個項目最重要的指標是相同區位當前的土地成本。比如“招拍掛”的樓面地價已達1萬/平米,考慮到4億建房成本,項目估價就是14億。10億貸款當然由買家承擔,賣家收到4個億,利潤率為100%。
假如項目買家的4個億有3個億借貸來的,未來能以2萬/平米銷售,1億自有資金的利潤率將高達500%!#難怪中國富豪榜上有那么多房地產開發商#
對于持有大量商業地產的萬達則更“好玩兒”:隨著萬達廣場建成開業、人氣逐漸攀升,定期對“投資物業”進行價值重估,獲取“公允值增加”收益。例如,2015年公允值增加達172億,相當于同期凈利潤的57%。無怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出:萬科的價值在賣掉多少房,萬達的價值則在多少房沒賣掉。
總之,由于土地價值升幅巨大,考察開發商或房開類項目的現有價值要看“重置成本”,項目的未來價值則取決于地產升值空間。
為什么說文旅項目被賤賣
萬達商業、融創聯合公告的第一條是“萬達以注冊資本金的91%即295.75億元,將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創,并由融資承擔項目的現有全部貸款。”
“怪不得便宜,原來融創要承擔債務呀!”某些對財務、對中國房地產行業一知半解的人以為發現了新大陸。
這里,應當考慮的是重置成本。
首先,單單是規劃這一關就很難過。占地幾平方公里、投資數百億的項目,省委、省政府開個會,合計合計就有權批、就敢批?沒有中央政府相關部門的批準,休想!即便手眼通天,跑完一個文旅項目所需要的時間、人脈、運氣都是難以承受之重,何況13個!
《聯合聲明》中有文旅項目維持“四個不變”的提法:
1、品牌不變,項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌;
2、規劃內容不變,項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設;
3、項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;
4、運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。
這種表述針對的就是政府審批,因為政府把項目批給萬達之后,品牌、規劃內容、實施方、運營方都不可能變更。
其次是。這13個項目可不是在沙漠里,而且交通便利、風景宜人。運氣好的話,拆10萬平米可能比較順利,拆50萬平米則難免遇到“釘子”。因強拆丟官罷職、鬧出人命的案例年年有。拆5平方公里是什么難度?拆13個項目呢?
最后是開工建設。13個項目有4個已經建成開業,另外9個也已投入大量資金。所謂負債不就是在建設中產生的嗎?
王健林不是滴滴、快的,沒有打“補貼大戰”,文旅項目亦沒有沉重的歷史負擔,花掉的貸款沒有被“燒掉”而是以“在建項目”列入資產負債表。貸款20萬裝修一套毛坯房,房產的價值怎么也得增加20萬吧?
本質上,13個文旅項目是“新概念房地產項目”,主題公園是幌子,本質上還是運營商業地產、出售住宅那一套。根據融創7月11日早間發布的公告,13個文旅項目總建面合計5897萬平方米。其中,可售面積4,973萬平方米(剩余924萬平米為自持)。假設每平米售價5000元出頭,融創可回籠資金2500億。
何為“重置”?以西雙版納城萬達城為例:
1)向政府申請投資150億的文旅項目要付出多少有形、無形的成本,能不能批下來,多長時間能批下來?
2)現在拿5.3平方公里要多少錢?
3)在這5.3平方公里建設主題公園、商業中心、傣秀劇院、三甲醫院和高端酒店群要投入多少時間和金錢?
那里的房子已賣到第7期,單價從5000元以下漲至7500元以上??
25億的承債式收購就能成為這一切的主人!
對于“按注冊資本收購”,稍有商業感覺的人都會感覺震驚。注冊資本是最初投入的本金,合著這些多年都白折騰了,買家只給個本金。好比一個有才華的畫家,用3年時間完成一幅得意之作。買家卻拿出一桿秤,要按白紙定價,這是對畫家的極大污辱!
13個文旅項目不是空殼、不是白紙!王健林為何甘心“受辱”?
如果非說老王因為負債率高、必須賣資產還債,老孫的負債率也不低,而且剛接下樂視的爛攤子,怎么解釋?
更令加人稱奇的是,融創收購13個文旅項目的295.75億居然來自萬達!
融創今日(7月11日)發布的公告顯示,萬達將通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款,隨后融創向萬達支付295.75億收購款。
下圖為創融公告截屏,賣方指萬達,買方為融創。
事出反常必有妖,王健林突施改變集團戰略方向的資產拋售或許是因為“某種不可言說的恐懼”。
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336億!融創買下萬達76個酒店
中新經緯客戶端7月10日電7月10日,萬達商業、融創中國聯合公告稱,雙方于2017年7月10日簽訂了十三個文化旅游城項目股權轉讓以及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議,總價631.7億元。
公告稱,為了充分發揮雙方各自產業優勢,經友好協商,雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目等十三個文化旅游城項目股權轉讓。
一、萬達以注冊資本金的91%即295.75億元,將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創,并由融創承擔項目的現有全部貸款。
二、融創房地產集團以335.95億元,收購前述七十六個酒店。
三、雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議,并盡快完成付款、資產及股權交割。
四、雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”:
1、品牌不變,項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌;
2、規劃內容不變,項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設;
3、項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控。
4、運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。
五、酒店交割后,酒店管理合同仍繼續執行,直至合同期限屆滿。
六、雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。
融創中國在港交所發布公告稱,將于2017年7月10日上午九時正起短暫停止買賣。因此,與該公司有關的所有結構性產品亦將同時短暫停止買賣。受賈躍亭及樂視控股資產被凍結的危機影響,7月4日以來,融創中國股價持續下跌。截至7月7日收盤,融創中國股價報14.8港元,跌幅6.92%,總市值為577.66億元。
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萬達頻繁融資的背后藏著什么?
老王最近可能手頭有點緊,年初說開25家萬達城,7個月后賣了13家,從“買買買”變成了“賣賣賣”,出手夠快、夠狠、夠準。
繼199.06億元賣給富力地產萬達77家城市酒店,438.44億元賣給孫宏斌十三個文旅項目的91%股權,回收637.5億元后,現在老王開始轉賣股權資產了,這也太想不開了。
世紀大買賣就這樣產生了,萬達此次出售的全部是優質資產,出售價格也便宜到“跌破成本”。有網友甚至“腦洞大開”地認為,這是萬達回歸A股下的一盤大棋局。
老王這是什么情況,萬達金融和中國銀聯不是合作伙伴么,中國銀聯不僅成為萬達金融的股東,也是萬達網絡科技的股東,如果上市成功,就和銀聯一起發財了,應該是好事吧。
再說,老王也不傻,用人民幣負債買了很多美歐公司,現在出售人民幣資產還債,資本運作高手啊,不明真相的群眾路過??總之,老王不傻,除非是迫不得已,棄車保帥!
一位熟悉萬達體系的人士分析,萬達金融把部分股份出讓給銀聯,可能是萬達金融謀求上市的準備,也可能為降低負債。
一經濟學家說:一般來說,公司減資情形有多種,其中一種是被有關行政機關勒令減少注冊資本,意思就是被工商、稅務查帳后,認為嚴重虧損或者資金不實,必須減資。
減資可以一次性償付累積債務,并可與增派股息結合,用以彌補累積的虧損,還有其它幾種情形:資本過剩;公司注冊資本逾期仍無法到位;公司虛報、虛假、抽逃注冊資本經處罰后仍無法糾正等。
而在今年6月份,銀監會
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