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03 帶粉絲買二手房(合肥房子買多大的升值空間大?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-21 11:13:23【】7人已围观
简介什么樣的生活,如果真是這樣,看房時多看看鄰居也是很重要的合肥房子買多大的升值空間大?這兩天有一位粉絲向我傾訴買房經歷。在看完我的文章之后,她非常懊悔自己之前做出的錯誤決定,我覺得這個事例比較典型,特拿
合肥房子買多大的升值空間大?
這兩天有一位粉絲向我傾訴買房經歷。在看完我的文章之后,她非常懊悔自己之前做出的錯誤決定,我覺得這個事例比較典型,特拿出來和大家分享。
這位粉絲在合肥高新區買了一套200平米的房子,準備留給父母住,在距離不遠的政務區恒大華府又買了一套200平米的大平層,目前自用。經過一段時間的居住,她發現周圍環境和房子戶型都不甚理想,升值潛力也遠不如同小區的中小戶型。
聽完她的敘述之后,我當時的第一感覺,一是她真有錢,二是她真有點“浪費”(希望不要打我)。其實每個人在購房的時候,對居住條件舒適度和生活配套便利性上都有一定的考量,這會導致他在選擇物業的時候多少忽視掉一些投資成分,但我想這并不代表他不重視物業本身的升值潛力。
但是從投資角度來講,這位粉絲顯然犯了大忌,超大戶型從來都不是房產投資的良好標的,除了收益相對較低外,變現周期也會很長。
在這里,我建議大家一定要投資剛需房,那么什么是剛需房呢?其實在不同 歷史 條件下,剛需房也有不同的定義,但要義只有一個,那就是市面上需求量和交易量最大的那一類房子。
隨著人們收入增加及生活水平的不斷提高,城市居民住房面積會越來越大。以前可能住60-70㎡的房子就是剛需,現在就需要80-90㎡,不久的將來這個數值可能還會進一步提高,但這大多是針對以居住屬性為主的三四線城市而言的(公號“ 小易論樓市 ”《合肥周邊三四線城市房地產值得投資嗎?》)。
合肥經過去年房價的暴漲,本來具有改善能力的家庭卻只能購買剛需房,這說明房價高速上漲的城市,其剛需在通往改善的道路上,注定每一步都會走得非常艱難。
合肥房產的剛需位點
我統計了過去7個多月來合肥二手房的實際成交數據,樣本數為1284個。其中2室戶型,成交數量為529個,占比41.2%;3室及以上戶型成交數為559個,占比43.5%(公號“ 小易論樓市 ”《合肥不同戶型二手房成交數據分析》)。
改善性住房需求在合肥房地產市場已占有相當大的比重,說明人們對居住條件改善的愿望十分強烈。
所有成交中,總價在60-190萬區間的數量為1003個,占總數的接近80%, 110-160萬這個區間占總數的近40%,整體呈正態分布。
在130-140萬區間,成交達到最高,在總價超過190萬這個節點,成交量大幅下降。總價超過190萬的成交只占整體成交量的16.3%,超過250萬的成交僅有5.5%,而超過300萬的才2.3%。
在2室戶型的所有成交中,60-95㎡這個區間成交的數量最多,總共是434套,占比82%。75-90㎡區間成交247套,占比接近一半,其中80-85㎡是成交量最大的區間。在超過100㎡以上的面積,鮮有成交,僅占所有成交的1.9%。
在3室戶型的所有成交中,80-140㎡這個區間成交的數量最多,總共是444套,占比79.42%。因為超過90㎡的這個節點,無論新房還是二手房的契稅都會有所增加,所以我們看到在80-90㎡的這個區間依然有相當的成交量。
在高層普遍公攤較大的情況下,其實在80-90㎡的這個區間做成三房已捉襟見肘,這真是心酸的改善。
我們可以看到在90-100㎡的區間成交量最大,而80-100㎡區間成交量為220套,幾乎是80-140㎡區間的一半,接近所有成交量的40%。
在100-140㎡的區間則基本上是平均分布。這說明市場上需求最旺盛的區間是80-140㎡,剛需改善的區間是80-100㎡,品質改善區間則是100-140㎡。
總面積超過140㎡的成交量大幅下降,只占整體成交量的13.1%,超過170平方的成交僅有4.3%,而超過200平方的才1.3%。
在二手房總價110-160萬、2室戶型面積75-90㎡和3室及以上戶型面積80-100㎡區間,有著最為密集的成交,我稱之為合肥房產的 剛需位點 。
在總價超過190萬、2室戶型面積超過100㎡以及3室及以上戶型面積超過140㎡的區間,成交大幅減少,并且有隨數值的提高成交量加速降低的趨勢,這些區間我稱之為 敏感位點 。
投資剛需位點附近,遠離敏感位點區域
玫瑰園產品是綠城進入合肥之后的第四個鼎立之作(公號“ 小易論樓市 ”《我為什么不投資合肥大牌開發商的房子?》),合肥物價局商品房備案價格查詢網站顯示,玫瑰園別墅(法式合院)2014年的備案均價在2.6w+,這個數據在2年之后變為2.4-2.8w,均價幾乎沒有發生什么變化。而它的高層產品均價則由9k左右,上升到近1.6w,升值75%。
別墅產品一套面積大概在500-1000㎡左右,以合肥目前的房價計算,基本都在1000萬以上。這種產品在合肥非常小眾,基本上只有居住價值,投資價值幾乎全無(公號“ 小易論樓市 ”《合肥的洋房別墅值得投資嗎?》)。
盡管別墅只是一種極端例子,我想表達的意思是,面積越大,總價越高,你的投資邊際收益就越小。應該選擇投資剛需位點附近的房子,遠離敏感位點的住宅。
一輛大眾 汽車 價格20萬元,與之配置相差不大的奧迪可能需要40萬元,盡管乘坐舒適性或者功能上有所提升,但品牌溢價要遠遠超過額外配置帶來的提升。豪車的消費市場很小,而且一般豪車的消費者通常喜新厭舊,對二手車不屑一顧,所以豪車相對于普通家用車來說保值性很差。
奢侈型住宅其實跟豪車是一個道理,一般豪宅消費者比較介意購買二手房,當你投資的豪宅進入二手房市場的時候,價格也會大打折扣。
這位粉絲朋友買了2套200㎡的房子,而合肥市場上面積超過200㎡的二手房成交占比僅有1.3%,試問這么大的房子你出手時候能賣給誰呢?這樣窄的需求面,如果想快速變現,恐怕得要大幅降低售價才有人問津。
一定要投資市面上需求量最大的房子類型,這樣你的房子才有可能找到充足的需求,你的投資邊際收益才有可能獲得最大。這位粉絲1套200㎡的房子,其實遠不如2套100㎡的小三房收益高。
合肥改善型住房的發展趨勢
隨著人們生活水平不斷提高,對住宅品質要求不斷升級,戶均居住面積也逐年增加,再加上合肥近兩年出讓土地的容積率下降了不少,市面上將會出現大量的洋房產品。
我觀察到有些洋房銷售價格相比同一小區高層的溢價并不算很高,大概10%左右,而且面積適中,一般都在120-140㎡之間,這是值得考慮的。
在140㎡以內的改善型住房,隨著面積的增加,均價呈升高趨勢,面積120-140㎡的這個改善區間,均價比其他區間更高,說明人們正越來越看重改善型住房產品的品質。
類似洋房這種改善型住宅,其主要使用價值就是改善,周邊環境惡劣、居住體驗差、配套設施不完善、溢價率偏高的洋房,投資價值依舊不高。
除了洋房之外,合肥一些戶型較好、面積適中、資源配置豐富的小高層或者高層,也越來越受到購房者的青睞。
政務區的大戶型成交已經接近區域總成交的60%,而且戶均成交面積在130㎡左右,政務區目前均價在2.09w(公號“ 小易論樓市 ”《 你在買改善型住房嗎?合肥改善型二手房的成交特點》),這意味著政務區平均每套大戶型總價在260萬以上。
在高端住房市場,環境、學區、交通、商業配套等核心資源,也成為決定大戶型改善性住房投資價值的重要因素(公號“ 小易論樓市 ”《資源投入對合肥土地價值的影響》)。
房價平穩時期,假設合肥普通家庭平均每年的積累可用于改善1個平方的居住面積,那么如果房價未出現暴漲,5年后我們的 剛需位點 和 敏感位點 或許會在現有基礎上抬升5個平方。
其實我們投資房產,若想獲得可觀收益,一般都需要持有5年左右的時間,那么我們可以將未來5年時間剛需位點的升級一并考慮在內。我認為改善性住房剛需位點的提升將會更加明顯,未來數年改善成交量的最大區間可能會移至100-110㎡這個范圍。
其實通過這段時間跟群里其他粉絲交流,我發現投資大戶型的群友還不少。希望這篇文章能夠讓你對大戶型房產的投資誤區有個大致了解,在選擇改善型住宅時,能充分考慮到后期物業的升值空間。
合肥的房子,升值空間最大的,是住宅房,多大的房子,升值空間最大,基本可以肯定是三室二廳100平方以上的房子。
為什么是100平方以上的房子,升值空間巨大。
一來,100平方以內的房子基本都是二室一廳或者是兩室二廳,這樣的戶型對于孩子小的時候,還是可以接受的,但是孩子只要長大了,換大房子,勢在必行,選擇來選擇去,還是選100平方以上三室二廳的大房子。因為,再不換房,什么都不方便了,大家應該都懂的。
二來,100平方以上的房子,三室二廳,對于居家過日子的一家人來說,是最好的選擇,老人,小孩,自己和愛人,都能有各自的私密空間。因此現在買房,流行一步到位,要么不買,要買就是大的。這也就造就了,三室二廳的房子越來越暢銷,越來越不經賣的原因。
綜上所述,合肥100平方以上的三室二廳的房子,無論在居家居住,還是未來的改善用房,又或者出租給別人使用,可以說,都是暢銷的代名詞。
小三房比較合適,小兩房一般來說好多都是小年輕夫妻剛結婚買的初步婚房,小三房實用性比較強。房子的升值空間與地理位置有很大關系,以及周圍的配套設施,比如學校,醫院,購物商場等都有關系。
合肥的房子升值空間最大的我感覺是小區住房 商品房的話價格會很高 很多人會承受不了 現在只有一二線的房價被控制了下來 而3 4城市的房子仍有上升的趨勢 一般很多年輕人都會選擇自己成家立業以后來買房 為了以后的兒女著想 大多數考慮的是3室之上 個人感覺在130平方以上是最好的
買多大跟升不升值沒關系,也要看情況。你是自住還是投資,剛需的話。在升值,你也不能賣啊。要不然你住哪里呢!真正有錢得主,作為改善的,壓根不在乎升值,舒適度最重要,所以見仁見智
判斷一個城市未來房價是否有上漲空間,我們可以從如下四個方面看這個城市的房價是否 健康 有上升空間。下面我們來分析下合肥的房地產市場未來是否還有上漲空間:
一、市場透支情況。
1、房價上漲情況: 合肥從限購之后,全市整體房價一直保持較為穩定的上漲趨勢,所以,市場并沒有出現較為明顯的透支情況。
回顧 歷史 ,十年前的房價合肥房價不到六千元,在合肥新房房價1.8萬元,十年足足漲價了三倍,你后悔沒早買了么?10年前,30萬能在合肥買一套房子;10年后,這個預算連上車的首付都有點懸,目前看來這種上漲的趨勢還沒有改變。
可能也就是一些熱點
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