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03 海南自由貿易港規劃圖設計圖施工圖(中國(海南)自由貿易試驗區重點園區極簡審批條例)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-12 14:13:45【】2人已围观
简介目標:土地面積:畝(平方米)容積率:開發周期:土地價格:元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計):總建筑面積:㎡3)周圍環境與設施(1)步行約10分鐘可至A市中心。(2)西側為市城市中
土地面積: 畝( 平方米)
容積率:
開發周期:
土地價格: 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建筑面積(預計):總建筑面積: ㎡
3 )周圍環境與設施
(1)步行約10 分鐘可至A市中心。
(2)西側為市城市中心景點。
(3)東側為 城市綠化帶,南側為 廣場。
(4)西南靠近A市 小學。
(5)北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段,周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐,使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
(3) 東側 的成功開發,為該區域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成,為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大,對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓,起價 元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區,我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景,有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入,為今后該項目的物業管理,具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺,拆遷成本的預測具有一定的風險性。
(13) 市政設施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業的規劃能否通過,具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成,物業管理費、電梯的運行和維護等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。
(18) 花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度,使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況(參考)
A市位于 河南岸,面積 平方公里,人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%,1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設計吞吐能力達500萬噸,A港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于 江中下游南岸,與B市接壤,是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展,大致經歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段,統代建行為逐步消失,商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點,掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎設施建設步伐加快,城市建成區人口、規模迅速擴張,城市建設與房地產開發兩者良性互動,房地產場進入有序發展時期。到目前為止,A市房地產業基本實現了創業任務,完成了原始積累。居民住房質量顯著改善,產業結構趨向合理,市場體系基本建立。
二OO三年,A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面:
表現之一:投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元,投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%,占全市固定資產投資12.6%。
表現之二:市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三:房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。
表現之四:交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。
表現之五:拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%,帶動相關產業產值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。
對今后市場的預測:
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持,大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表:
項目 套數 建筑面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置
向陽小區 1500 22 1400 寶山路
新華小區 785 8 1344 黃河街
銀河小區 170 1460 銀河街
成光小區 130 1400 學院路
太陽神小區500 6.9 1508 英雄路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小區 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,
拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據掛牌文件附圖及現場核結,圍合區內需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規劃建房證,房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。
拆遷成本估算:
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等:
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費、臨時過渡費等:
1)、搬家費:
住宅:200戶*300元=60000元
經營性用房:9戶*500元=4500元
小計:64500元
2)、過渡費:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計:632535元
其他費用
3)、 管理費,委托拆遷費:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評估服務費費:35000元
5)、 獎勵:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。
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