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03 海南自由貿易港消防條例第二十條(海南自由貿易港消防條例)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-07 08:25:21【】0人已围观
简介420米、88層的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見,關鍵在于投資的回報,即能否取得最佳的經濟效益,并兼顧社會效益和環境效益。2、項目投資制勝第一法寶a、這項目是可行的還是不可行的
2、項目投資制勝第一法寶
a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行,可行到什么程度
c、如果投資,可能遇到的最壞的情況是什么,對此應作什么打算
第3操作環節:房地產可行性研究戰略分析
分析角度一:社會經濟環免對房地產市場的影響
房地產業不是個孤立的行業,本書多處強調,將房地產業當作國民經濟的‘噴頭產業”來看待是錯誤的,這并不僅僅是個說法問題,而是一個最基本的認識問題:到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展?如果把這個問題搞顛倒了,在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹,大起大落,都是無視當地國民經濟發展情況,主次顛倒,沒有擺正房地產業的位置所帶來的后果。
分析角度二:當地政府行政行為對市場的影響
一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知,在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市,房地產開發一直處于比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理,使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象,本著配套一片、開發一片、管理一片的原則,這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大于求的情況,所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是,不少城市的土地批出規模嚴重失控,房地產市場管理混亂,造成地皮炒賣現象嚴重,商品房供應量過大,市場價格起落過劇,地方政府規劃管理不妥,給發展商們帶來了很大的風險。
分析角度三:街區環境對房地產營銷的影響
古北新區并非上海鬧市區,樓價何以如此昂貴?原來,由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區,隨著愈來愈多外商人駐辦公,鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅,住戶大部分是港、臺同胞及外國人,所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度,并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區,區內樓宇質素又不賴,需求者多而且舍得花大價錢,故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以后,該小區房價雖有所下跌,但仍是國內最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出,房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量,還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展,才產生了對古北新區高尚住宅的需求,虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。
投資商自身條件考察
1、考察你的經驗
隔行如隔山,隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資,房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業,如果該公司以前是開發市內寫字樓的,如今目標投資對象是郊區別墅,那么能不能考慮呢?那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才,否則還是慎重為好。當然,事情并不是絕對的,當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候,就不必在這個問題上多思量了。
2、考察你的投資方式
由于企業背景和實力不同,各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報,而是建一部分賣一部分,甚至靠預售樓盤來滾動開發,那么對那些適合于長線開發的項目和適于長錢投資的地區,你就要三思而后行了。有時候一個好項目,到了某些房地產企業手里就成了臭狗屎了,想扔也扔不掉。
3、考察你的融資能力
每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠,如果項目建到一半而你的后續資金又無人提供,那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情:一個建了一半的項目因為沒有后續資金而停工兩三年,前期成本已經上升了一半,如此就算建好了也無利潤可言了,明擺著是虧本的生意。分析角度四:投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發,也不可能什么樣的風險都敢去冒,所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時,還必須有針對性地權衡:本公司適不適合于那個地區去投資,適不適合于投資那樣的項目。
第四操作環節 設計成功的可行性研究流程
步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時間
注冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
制作人員
社會學,環境等專家
步驟B:市場分析
a、宏觀因素分析
房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時,首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰,有無地區沖突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
一般來講,項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的,差異總是不同程度地存在,僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析,這是因為:首先宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同,對有的區域影響大,有的區域影響小;其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象,宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響,有的地區反應快,有的地區則滯后性較為明顯,投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響,甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低,即使在我國宏觀經濟調整期間,國內資金緊張的情況下,其國際資本所受影響較小,這些地區的項目受到沖擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分,其一是對擬 投資房地產市場的分析,其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。
步驟C: 市場預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據,運用科學的方法,對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測,從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據,運用科學的方法,對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析,從而預測為了市場上該類物業的供給情況
c 預測方法
通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序轉:房地產可行性研究報告列分析法又可分為:移動平均法,指數平滑法等;因果關系分析法可分為:線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產開發項目的可行性研究中,項目的成本測算是重要的一環,它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否,如同對租售市場的預測一樣,對項目的經濟效益有重大的影響,但相對而言,成本測算較易把握。
一般來講 成本構成包括以下四個部分:
A 土地前期費:指取得合理的土地的權證,完成土地上現有建筑物的拆遷,開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同,又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設計和建筑安裝工程費:指完成場地的三通一平以后,從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費:指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費,主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。
步驟E:財務評價
項目投資方案評價的指標一般分為兩類:
一類是考慮7貼現因素的動態指標,即考慮7貨幣時間價值因素的指標,包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。
國家漢語主題詞表
關于印發《國務院公文主題詞表》的通知
國辦秘函[1997]350號
各省、自治區、直轄市人民政府辦公廳,國務院各部委、各直屬機構辦公廳(室):
現將1997年12月修訂的《國務院公文主題詞表》印發給你們。自1998年2月1日起,凡國務院、國務院辦公廳印發的文件和各地區、各部門報送國務院、國務院辦公廳的文件,均按此詞表標引主題詞。1994年4月修訂的《國務院公文主題詞表》同時廢止。
一九九七年十二月二十日
國務院公文主題詞表
(1997年12月修訂)
國務院辦公廳秘書局
為適應辦公現代化的要求,便于計算機檢索和管理公文,特編制《國務院公文主題詞表》(以下簡稱詞表)。詞表主要用于標引國務院、國務院辦公廳印發的文件和各地區、各部門上報國務院及其辦公廳的文件。
一、編制原則
(一)詞表結構務求合乎邏輯,具有較寬的涵概面,便于使用。
(二)詞表體現文檔管理一體化的原則,即詞表中主題詞的區域分類和類別詞可分別做為檔案分類中的大類和屬類。
二、體系結構
(一)詞表共由15類1049個主題詞組成,分為主表和附表兩大部分,主表有13類751個主題詞,附表有2類298個主題詞。詞表分為三個層次。第一層是對主題詞區域的分類如“綜合經濟”、“財政、金融”類等。第二層是類別詞,即對主題詞的具體分類,如“工交、能源、郵電”類中的“工業”、“交通”、“能源”和“郵電”等。第三層是類屬詞。如“體制”、“職能”、“編制”等。第二層和第三層統稱為主題詞,用于文件的標引。
(二)1988年12月和1994年4月修訂的詞表中曾列入本詞表中而不再繼續用作標引的主題詞,用黑體單列在區域分類的最后部分。
三、標引方法
(一)一份文件的標引,除類別詞外最多不超過5個主題詞。主題詞標在文件的抄送欄之上,頂格寫。
(二)標引順序是先標類別詞,再標類屬詞。在標類屬詞時,先標反映文件內容的詞,最后標反映文件形式的詞。如《國務院關于加強水土保持工作的通知》,先標類別詞“農業”,再標類屬詞“水土保持”,最后標上“通知”。
(三)一份文件如有兩個以上的主題內容,先集中對一個主題內容進行標引,再對第二個主題內容進行標引。如《國務院關于在若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的通知》,先標反映第一個主題內容的類別詞“經濟管理”,再標類屬詞“企業”、“破產
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