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03 海外房產出租匯回(海外買房不住 轉手不易反成麻煩)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-11 15:52:23【】8人已围观
简介完成賣房交易,則需要房主暫時移居臨時住所,雖然比較折騰人,但財務上的安排是最簡便的――將賣房款入賬后,作為首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法,麻煩自己,不麻煩銀行。在實際生活中,
如果需要先買房,搬進新家后再裝修將要掛牌出售的房產,則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時,要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力并不足以同時支持兩個房子的按揭貸款,所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房產“視作”出租用房,并派評估師評估租金的市場價,再將市場價乘以一定的折扣,以收入抵減的方法計入個人收入,只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。
如果在買房之前或之后將現有住房賣出,但買房交割日在前,賣房交割日在后,如果借款人首付不足,則可以申請過橋貸款(bridgeloan),銀行批準過橋貸款有個條件――原有住房已經無條件出售,也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率,所以換房的消費者會在賣房后當天還清。如果出售房產之后結余較多,借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋凈值貸款額度,買房交易交割時,使用額度項下提款來完成交易,待原有住房售出后,立刻將信用額度還清,從而降低貸款本金。
換房過程中經常有意想不到的事情發生,最常見的是買房交易已經無法更改,但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易,情況比較容易處理,即前面所講的,臨時將待售住房按照出租房看待,銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了,需要動用其他信用工具解決問題。
四. 拿到二手房offer需要做的事
1. 盡快交付定金:現今都要求是保付支票(Certified Cheque)或銀行匯票(Bank draft),收款人是賣房經紀的地產公司,數額是Offer里談好的,通常是房價的5%左右。
海外買房常見的幾個潛在風險
有投資,就有風險。跨國買房,陷阱更是“云山霧罩”。為此,我們集納一些常見潛在風險,供購房人參考。
期房變“紙房”
塞浦路斯開發商確實在這場銀行危機中受到影響,導致原本計劃在北京春展預租四個展位的塞浦路斯開發商,最終租了兩個展位。塞浦路斯部分開發商甚至打出“30萬買2套”廣告來北京賣房。
中介移民機構坦稱:“銀行危機后,大額存款賬戶被部分凍結,部分開發商困于現金流壓力,力求賣房解套。”目前還是推薦投資者買現房,“現階段買期房雖然能在價格上優惠些,但這些紙上的房子可能永遠只是紙房子。在這次危機中抗不過去的開發商,怎么會有機會建呢?”
海外買房別忽略治安
“千萬不要抱著抄底的心態在美國買房!”底特律的房子都白菜價了,但白給也不敢要啊。當地治安不好,犯罪率又高。如果你買了房子,萬一房子被壞人點了影響鄰居生活,房主難逃干系。還有那些并不了解當地環境,就想圖便宜去美國買個房租出去賺房租的,一旦房子在出租過程中出現任何問題,全得由房主負責。盡管不同洲的法律不盡相同,但基本上都傾向于保護租客的利益。如果人不在美國,房子漏水了或者出毛病了,房主沒有及時修繕,等到的就是法院的傳票。
當心存款縮水
中國有嚴格的外匯管制,每人每年只能兌換最多50000美元。海外買房可以使用親戚朋友的額度,并請他們幫助匯款出境。海外資產匯入沒有限制。有移民專家提醒,到塞浦路斯買房移民的投資人,還得想法避開銀行征稅。有報道稱,此前投資塞浦路斯的中國人,30萬歐元買房款還在銀行賬戶,碰到危機,減記20萬沒有了,剩下(受存款保險保護的)10萬也買不了房。
買學區房要看片區
美國的學區房,只要能拿出居住房子的水電費清單和孩子接種疫苗的單子,學校是一定要讓小孩子入學的。但如果房子的住址不屬于這個學區,校方有權拒絕。美國是13年義務教育(K-12)。公立學校到高中畢業是全部免費的,交給學校每天大概1美元多的午餐費就行了。如果家庭經濟狀況不佳,可以向學校申請,連這1美元多的午餐費都可以免。書本、教輔材料都是免費的(學期末要還回去)。當然,教育免費是以這個城市居民繳的房產稅支持的,其中也包括你自己繳的房產稅在內。而非學區房的孩子只能上私立學校,學費開支很大,所以大多數人購房都選擇好的學區。
買房課堂
做好功課再出手
一般而言,美國對外國投資者持歡迎態度。中國人只需要提供個人身份證明和合法入境美國的簽證即可。只要你擁有中國護照,即使沒有美國簽證,也可以通過傳真完成交易,但買房手續相對復雜。房產交易的基本流程如下:
持有中國護照和合法來美簽證的中國人申請正式貸款提前批準信(30%以上首付),選擇想要買房的地區。然后與自己的房產經紀人討論購買要求,經紀人介紹看房,選房。這里需要說明的是,房屋買賣雙方都有各自的經紀人,討價還價的過程也都由雙方經紀人來完成,由于美國人認為口頭談錢并不禮貌,所以每一次報價都需要通過經紀人以書面形式報出。
此外,如果你的報價過低,還有可能會被房主認為“不禮貌”而拒絕交易。價格談攏后,需要填寫買房出價合約書,付定金支票,定金支票存入第三方公證托管公司。之后,便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報告審閱,包括公證托管書、前期屋主(產權)報告、白蟻檢查報告、房屋保險等。等貸款資料簽署后,便進入到公證托管的結尾步驟,隨后便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。視材料齊全的程度,走完整個流程在2個星期到2個月之間。
在美國買房首先要明確需求。是為子女教育自住還是投資,不同城市的氣候條件、法律政策、人口構成、文化氛圍都是不應忽視的因素。在美國看房,也不是你想什么時候看就能什么時候看的,如果沒有預約就貿然前往,只能填齊一疊厚厚的資料,然后開始漫長的等待。
美國養房子的費用主要包括房產稅、房屋保險和物業費。除了交房產稅(各州房產稅率不同,大約在1%到3%之間)外,如果購置的房子在自然災害多發州,還要在房屋保險中,額外購買加保地震險、颶風保險等。而物業費則根據不同的房型不盡相同,但一般年代越久遠的房屋物業費越貴。上述費用,買房人也要考慮在內。
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