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03 貝殼海外房產業務(壟斷陰影未除,失去左暉的貝殼還能走多遠?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-20 11:34:43【】6人已围观
简介紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。短短兩年時間,貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平臺。一切就緒,準備赴美上市。2020年8月13日,貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示,貝殼找房2019年實現GTV
短短兩年時間,貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平臺。
一切就緒,準備赴美上市。2020年8月13日,貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示,貝殼找房2019年實現GTV(交易總額)2.13萬億元,同比增長84.5%。在中國所有商業平臺中,其體量僅次于阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元,同比增長53.2%,全年凈利潤為27.78億元。
招股書披露,本次IPO前,貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份,其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份,但擁有46.8%的投票權,為公司第一大股東。
另外,騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Sub買粉絲 (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。
從目前來看,貝殼各項指標都處于房地產行業的極好段位。決定房產行業關鍵的現金流,貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。
上市首日,貝殼找房開盤價達到35.06美元/股,較發行價暴漲75%;最終收盤報37.44美元/股,漲幅超87%,總市值達422億美元。
上市后三個月左右,貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日,貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。
貝殼上市后,股價最高點達79.4美元/股,市值940億美元,約為人民幣6000億元,幾乎相當于中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。
壟斷陰影未除
4月10日,前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房“二選一”,呼吁國家對其進行處罰。與此同時,姚勁波還附上了兩張圖片,其一是貝殼找房APP中,房源信息下明確標有“獨家”標識;其二是一頁協議照片,照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方“自愿”選擇獨家與貝殼合作。
針對此事,貝殼方面回應表示,自創立起,貝殼堅持依法經營,完善合規體系,以 科技 驅動行業良性發展。
實際上,伴隨著這幾年貝殼的發展,壟斷的質疑并非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示,貝殼是在做行業的基礎設施、規則,本身并沒有跟誰競爭,因此,不存在壟斷問題。
來源微博截圖
4月14日,市場監管總局集中公布互聯網平臺企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網(第三批)
毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監管的最高名單,而且是34家被“點名”的全國性互聯網平臺中唯一的房產中介平臺。不少人認為貝殼既做平臺網站又做經紀業務,相當于“既做裁判員又做運動員”。
5月8日,有媒體報道,目前貝殼找房平臺正在配合監管部門自檢自查,至于貝殼找房是否涉嫌壟斷,還需要詳盡的數據調查。如今,地方政府的調控之矛,也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼,或者下架房源,或者提出二手房調控目標。
更早之前,2019年9月,浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》,聯盟中530家門店喊出“反對壟斷,抵制不良競爭”;2020年4月,江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競爭”理由反抗貝殼系。
5月25日下午,路透社突然同時發布了一則消息,消息人士稱,最近幾周,國家市場監管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地產開發商只在其平臺上列出住房信息,包括鏈家和貝殼,也就是所謂的“二選一”。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束,也不知道它可能會給貝殼找房帶來什么影響。
根據《反壟斷法》,一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的,可以推定經營者具有市場支配地位。由于房地產行業基本屬于在地交易,各類中介平臺會在不同的城市相互競爭。
從全國范圍看,貝殼所占比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示,“我們2018年的市占率只有5.3%,2019年達到9.1%,今年大概達到了12%-13%。”
但在單一城市內,比如北京,左暉在2015年時就曾對媒體表示,鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標準。
貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環、住商、21世紀不動產等多個品牌。在線下,貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店;在線上,貝殼已經形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫,將交易和服務標準化。樓盤字典+經紀人,貝殼筑起了它的商業護城河。
靠線上、線下的合圍,很少有買房人能躲過貝殼之手。
盡管貝殼極力辯解,但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。
有觀點認為,貝殼利用自身優勢地位在一些城市提高二手房交易傭金,十分“強勢”。據此前多家媒體報道,今年年初,貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調至3%,其中買家承擔2%,賣家承擔1%。
不僅消費者,連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目,渠道費為3%以上的項目竟然有122個,有18個項目的渠道費超過了5%。
據說,2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東說:“你們的模式就是兩頭騙,騙完房東騙購房者。”
中信證券在去年7月發表的研報中指出,長期來看,貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施?這既是一個商業賽道的競爭問題,也是一個市場監管的問題。
左暉曾說,中國的中介費并不算高,大概在2.5%左右,美國、日本都是6%,南非是8%,香港雖然是2%但是有預支費用。
言下之意,貝殼的野心還只是八字一撇,中介費上漲仍有空間。
2021年4月,北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行停業整改。違法違規行為包括:以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息。北京列舉了嚴打的行為,就包括房地產經紀機構制造緊張氣氛、炒作學區房、哄抬房價行為等。更早之前,鏈家在上海、北京曾實施“獨家代理”模式,推漲房價,被住建委叫停。
這里要說一下,我們前面講過,這里二手房傭金賣家買家雙承擔,實際上是貝殼商業模式中擺脫虧損走向正財務循環的一個趨勢,從本質上講,貝殼選擇這樣的商業模式,走到這一步就是無法避免的,但究竟是不是額外利用了其局部地區居于壟斷地位的商業支配,還需要進一步觀察。
風光并非永遠無限
貝殼如此風光,不能不引起行業巨頭高度警惕。
如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼里已不足為慮的話,另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。
首先是易居聯手阿里天貓好房剛剛成為易居全資子公司,易居董事局主席周忻在發布會上信心滿滿地喊出“房產交易因我們而簡單”的口號,表示未來要實現平臺每日活躍用戶300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目標。
其次是恒大推出的房車寶。
據恒大管理層在今年的業績會上披露,目前房車寶已有門店4.3萬家,去年交易規模(GTV)為1.2萬億元,預計在2021年底GTV達2.2萬億,進一步接近貝殼。
相比之下, 截至2020年末,貝殼找房旗下門店數約4.69萬,交易規模為3.5萬億元。如此看來,房車寶的規模正向貝殼步步逼近。
更重要的是,恒大已為今年房車寶進行更大規模的并購提供了充足的“彈藥”。3月29日,恒大官宣房車寶引入17家戰略投資者,融資額達163.50億港元。今年,恒大計劃將“房車寶”通過資本市場上市。
目前,房車寶上還大多是恒大的房源,后續能否如愿成為開放平臺尚未可知。不過,留給房車寶的市場空間仍舊很大。
據CIC報告估計,2024年全國房產交易總額可達30.7萬億元,2019年至2024年復合增長率可達到6.6%。貝殼目前其市占率不到四分之一。
在整個市場仍處于一片藍海狀態下,貝殼依靠房源真實與經紀人規范化所構筑的20年護城河能否禁得起后來巨頭們的強烈沖擊,誰也說不清楚。
也正如左暉所說,貝殼做的“難而正確”的事情,要走的路還很遠。而今他的離去,無疑給這份未竟的事業增添了更大的不確定性。
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