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01 投資海外房產回報(2020投資海外房產還能賺錢嘛,哪些國家有優勢?)
Instagram刷粉絲, Ins買粉絲自助下單平台, Ins買贊網站可微信支付寶付款2024-07-07 08:42:04【】3人已围观
简介海外房產真的值得投資嗎?相比股票、期貨、國際匯率等投資形式,海外置業“玩法”相對要簡單許多,而且海外房產擁有一些“獨有特點”,讓它相比國內房產投資更有優勢。房屋產權中國房子的產權一般為40年、50年、
海外房產真的值得投資嗎?
相比股票、期貨、國際匯率等投資形式,海外置業“玩法”相對要簡單許多,而且海外房產擁有一些“獨有特點”,讓它相比國內房產投資更有優勢。
房屋產權
中國房子的產權一般為40年、50年、70年,而購買海外房產,購房者一般享有至少90年的產權,大多數都是永久產權。
首付
中國房產首付占全款的比例至少在35%(實際占比50%左右),而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。
貸款
國內一般自買家簽訂房產合同后,就要開始履行還貸的義務,而海外購房在現房交割后才開始還貸。
法律保障
在中國,購房者自行就可以購買房產,一般不會自帶律師。而在海外,購買房產則需要律師的全程介入,保障買家的權利和規避掉了很多風險。
租金回報
國內房產的租金回報在0.7%-3%之間,海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。
得房率
國內房產說的都是建筑面積,大多數還都是毛坯房,海外房產說的室內使用面積,且交房標準都是精裝修,有的還帶家具包。
房屋類型
中國大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外,尤其是像美國這種地廣人稀的地區,大部分家庭都有兩個以上孩子,因此住別墅較為常見。
房屋裝修
國內交房都是毛坯房,而國外一般是精裝修好的,只有桌椅、床、柜子這類移動型的家具需要購房者自行購買,其他都由開發商配置完備。
資源分布
國外相對較為均勻,而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中于一線城市。海外投資房產能滿足多樣需求
2020投資海外房產還能賺錢嘛,哪些國家有優勢?
海星海外房產推薦日本房產,低風險的長線投資
日本房產市場擁有理性且成熟的運作體系,也給投資者提供了一個安全有保障的投資環境,從契約書的簽訂、定金的支付、房屋的驗收、產權證件的取得、房屋的出租、以及再出售等全過程都受到嚴格地監督,以保證投資人的合法權益。或許會有人認為日本房產投資增幅較慢,但如果換一個思維角度去考慮,其實這樣穩中求勝的投資,平穩持續性的回報,才是最為理性安心的投資形式。
工薪階層的我玩轉海外房產,回報率超過200%(上)
大家好,賺錢之路系列又要出新篇啦,這次的篇幅較長,所以我們分了上下篇。這次要跟大家分享的是我曾經投資的一個澳洲房產項目。
先寫下成果吧:
發生時間: 2015年
事件經過: 在澳洲piont買粉絲ok 區投資一塊448 平米、售價29萬澳幣的土地,然后轉手賣掉。
投入成本: 5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金(非定金)
收回資金: 19萬人民幣
年回報率: 粗略按照8個月時間計算,年回報率在215%(如果用IRR計算年化500%多,這數字我自己都不敢看哈哈。)
寫這次經歷之前仔細回憶了下過去,又翻了一遍之前的各種聊天各種截圖。容我先喘息一下,真是太苦了,那可真是一個心酸深刻的故事啊... 切入正題,立馬開始我們的澳洲買地之旅。
還是要從2011年我剛大學畢業開始學習理財說起,那時候還沒有知乎,經常逛的是天涯,最早只關注理財前線中的精華貼,其他板塊幾乎不會去看。
自從2012年集合三家人之力(我們小兩口+雙方父母)在杭州買了一套89平的小住宅之后,我對房產開始關注起來,偶爾會去關注天涯房產觀瀾的相關內容。 所以說參與其中是多么的重要,一件事情你必須先參與進去,才會變得非常積極以及長期關注。
2015年,仍然是處于那種沒事就會天涯刷刷貼的狀態,也沒有刻意去看房子。我一直以來都是一個好奇心很重的人,那時候經常看到有很多新聞說國外哪里哪里的房子多少便宜,國內北上廣的小房子在國外可以買多大面積別墅等等。
于是有一天,看到一篇類似平民如何配置澳洲房產的文章,就點進去看了看,不出意外果然是廣告,但是仍然激起了我對境外房產的好奇心。
我這個人最大的一個優點就是對投資相關信息都會比較敏感。
還記得2013年跟老公在新西蘭度蜜月的時候,有次在路邊看到玻璃窗貼出來整棟別墅出售的信息,還特地上去瞄了好幾眼。半個月的自駕游讓我對新西蘭和澳洲那邊都非常有好感。
于是我初步選中了美國和澳洲,開始搜集兩國房產的相關資料,看買哪里比較好。后來查到美國房產的稅比較高,對比澳洲各種費用指標之后,果斷選擇了澳大利亞。又根據世界最宜居城市的排名選擇了墨爾本,當然悉尼那個時候也是只能看看,因為根本買不起。
現在回頭看,14年、15年國內房產形勢不太好,同期美國跟澳洲經濟開始復蘇。那幾年確實是配置美國跟澳洲資產的好時機,無論是房產,還是其他投資理財產品。
確定目標后,澳洲買地的故事算是正式開始了。
鎖定了目標,我開始在天涯的房產觀瀾里尋找各種澳洲的房產信息,看看有沒有購買者的經驗。但是真的是好少啊,基本都是廣告和軟文。即便如此,我當時還是加了幾個人的買粉絲跟QQ,還去搜集了好多個澳洲買房的QQ群,雖然也是廣告群居多。
我截圖幾張給大家感受下,當時到底聯系了多少人,也算是當時付出那么多心血的一點痕跡吧。
這兩張是QQ,之前真的是各種潛伏跟加入,最近幾年都好像沒怎么登陸過QQ。感覺QQ群跟QQ聯系人已經荒廢了,那幾個群也慢慢徹底淪為了廣告群,囧。
這一張截圖是買粉絲,國際房產組的人基本也是那次澳洲買房加的,其中好幾個是澳洲當地的房產律師,還有部分是美國房產及美國保險等相關的聯系人。這次購買土地的中介也是從天涯上找來的。會不會覺得非常不靠譜?哈哈,就是這么任性!
我發這幾張截圖是想表達我當時真的搜集了很多資料、買粉絲了很多人、做了很多功課。 但是!!!事實是我們買粉絲再多的人都抵不上一個靠譜的中介重要,更別說自己找到靠譜的途徑去搜集數據了。
當時只要涉及到澳洲經濟的文章資訊我都會好好看,甚至還加了海外幾個專門介紹澳洲的華人買粉絲。看完澳洲近40年的房產數據后,我最大的擔心竟然是萬一國內房產泡沫破裂,對澳洲經濟影響到底有多大,澳洲的房產會不會崩盤?諸如此類問題,真的是太不科學了。
可想而知,當年的我底子是多么薄,多么的害怕失敗,多么的輸不起。只是我沒有想到國內房產竟然再次異軍突起,當然這是后話了。
我先簡單介紹一下澳洲房產的一些信息,以便不了解的朋友們有一點基本概念。了解一下沒錯的,萬一以后可以用到捏,哈哈。
第一, 澳洲房產的類別。
首先,和國內住宅土地70年的使用權不同,澳洲地產是永久的所有權。
房產大致有三種:公寓apartment、獨棟別墅house、聯排別墅townhouse,其中有種叫unit,類似國內的小高層,可以算聯排的一種,在那邊被稱為單元房。
澳洲買house有兩種方式:一種方式是土地房子一起購買,起初中介給我推薦的都是這種,因為房子利潤比土地高;第二種方式是自己買地建房,其實很多地塊土地跟房子可以單獨分開,這個也要看你有沒有遇到靠譜、有能力的中介了。
購買澳洲土地后有個2年期限,在此時間內你可以轉讓也可以自己找開發商開始動工建房。在澳洲也有很多中國開發商,除了語言上的優勢,我并沒有覺得中國開發商比當地的好,當地大型開發商,沒有那么多套路,所以這方面需要大家自己斟酌。
在澳洲只要你有錢,可以直接買很多塊地,后面自己分批建設house或者聯排,然后出手,把自己當個小型開發商,不過這個對資金量的要求就會很高。
第二,澳洲買房需要有什么資格?
在澳洲我們這些沒有PR(permanent residence永久居留)的外國人是不能買賣二手房的。只能先經過FIRB審批之后才有資格購買新房。
那什么是FIRB呢?FIRB指的是Foreign Investment Review Board,外國投資審查委員會。
澳洲政府一方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、增加就業機會、對澳洲經濟發展提供動能。一方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價、讓本地人買不起住房,或者在其他方面危害國家利益。
所以,澳洲政府設立FIRB這個審查委員會主要目的是為了保護澳洲的國家利益。
2015年7月份之前可以免費申請FIRB,之后每次申請要收取5000澳幣的審批費,而且房價每超過1百萬,要多交1萬澳幣。
我研究澳洲房產是2015年4月份,趕在7月份轉給中介1萬人民幣的訂金,讓他們幫我先把這個FIRB的免費申請名額給占住。
第三,澳洲的貸款政策。
雖然當時中介幫我介紹的broker不靠譜,但我還是要單獨說一下銀行貸款這件事情。
一般的broker會提供一些不同的銀行給你選擇,澳洲銀行之間競爭也挺大的。每個銀行給出的條件也不同,比如利率及貸款金額都可能不同,你可以自行篩選。
最早的時候澳洲是可以貸款9成,首付只要1成,后來慢慢縮緊到首付2成,貸款8成。我剛好碰到澳洲房產政策收緊特別厲害的階段,后來貸款只能到6成。而且這個6成并非是實際成交房價的6成,而是銀行對房屋評估價值的6成。
通常來說,評估價會比實際成交房價低一些,土地評估跟房屋評估是要單獨分開評估的,單獨土地的話其實還更好貸一些,需要看土地估價。
聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批為前提,就是說如果你的貸款銀行不批,合同可以自動解除,誰都不算違約,不過FIRB的費用不會退。
這個事情我只是聽別的投資者說,具體情況還不太了解,也不知道這種情況是否適用于新房或者我們這種沒有PR的人。反正我遇到的中介沒有人跟我提過這個事情。
所以如果貸款下不來基本跟國內情況差不多了,你必須去借款處理,借不到錢,就只能認定你違約沒收首付款。
貸款申請的過程是比較費時間的,澳洲當地的做事效率不是一般的低。什么交割啊,建房啊效率也是一樣低,千萬不要指望他們能夠在約定時間內按時完成。一般都是各種會延期的,如果再來幾個罷工啊什么的,估計拖更久,哈哈。
第四, 澳洲買房的其他特點。
澳洲買房有個好處,當時中介跟我說的時候我覺得非常不可思議,雖然我沒有最終享
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